随着全球疫情的不断解控，各国经济和文化的交汇恢复繁荣，以及2022年10月1日起，泰国全面开放入境，不少国内投资者都将目光放到泰国市场。本篇文章，笔者将结合泰国的外商投资政策和法律及实际操作项目等探讨到泰国投资酒店及土地的风险和风险控制。
泰国是旅游业发达的国家，旅游业占泰国的GDP一度高达20%。外国投资者到泰国主要投资产业为酒店业和泰国土地，世界上绝大部分主权国家都是禁止外国人持有本国土地的，但是泰国有特殊规定，早在1999年的《外国商业法》就规定了外国投资者可以持有土地的条件，只是条件比较苛刻，至今也只有极少数投资者达成条件并在泰国购买土地。在2022年7月，泰国公布了该政策的修改草案，现在外国人持有土地的条件相对有所放松，虽然该草案还需经过内阁和君主的通过，但从该草案的政策方向仍可以看出泰国吸引外商投资者的强烈意愿。
一、泰国现行与不动产相关的法律简介
泰国是以欧洲的民法体系为基础的法典体系国家。目前泰国主要的成文法典包括民商法典、刑法典、民事诉讼法、刑事诉讼法、税法和土地法，成文法是泰国法院判决的主要依据。
涉及房产和土地法律关系主要由《泰国土地法》《泰国工商不动产租赁法》、《泰国工业区法》《房产法》和《民商法典》调整，当然也包含1999年的《外国商业法》。与其他标的案件可以由当事人自由选择准据法不同，依据《法律适用冲突法》的规定，标的为不动产的，准据法为该不动产所在管辖区的法律，当事人不能自由选择。泰国的司法法院分为三级，最高法院、上诉法院和初审法院，在管辖权上，在1991年泰国修改《民法典》之后，法院对没有居住在泰国的当事人享有管辖权，同时，与其他国家一样，对涉及不动产或相关诉讼的案件，由不动产所在地初审法院行使专属管辖。
二、泰国现行的酒店及土地不动产投资法律政策
泰国的投资政策主要依据是1999年修改的《外国商业法》，在商业法中，列举了三个外国人投资的清单，与不动产相关的政策在第一类和第三类清单中。第一类是禁止外国投资的行业，包括报业、广播电视业、土地交易、水稻、牧业、林业等。第三类是满足条件的情况下可以投资的行业，包括旅游业、餐饮业、零售业、酒店业和部级法律规定的其他行业等。这里笔者要特别解释一下商业法中外国人的定义，包括四类：①无泰国公民身份的自然人；②未在泰国注册的法律实体；③在泰国注册的法律实体，但其中50%以上的股份由外国人或外国法人持有，无记名股票视作外国人持有；④有限合伙企业、注册普通合伙企业，其管理合伙人或经理为外国人。
泰国的旅游业发达，这也是外国人愿意到泰国投资酒店、房产和土地的原因。在泰国的外商法中规定，外国人投资酒店的持股比例不能超过49%，土地交易则是完全禁止。1999年的商业法虽然允许外国人和法人持有土地，但是条件苛刻，限制极大，在2022新政草案发布后，泰国政府预计将有超过100位的投资者满足条件，持有土地。该新政内容如下：
第一种是外国投资者在满足条件的情况下可以购买住宅用地，条件包含三个部分：①外国投资者需要在泰国投资委员会 (BOI) 指定的几个行业中连续三年投资超过4000万泰铢（折合人民币约800万元）；②可以持有土地面积不超过一莱（约1600平方米）的住宅用地；③土地必须位于曼谷、帕提亚、省会城市或其他被规划为住宅区的地区。满足上述条件取得的土地禁止交易和继承。
第二种是获得投资促进优惠批准的外资企业（外资持股超过49%），如注册资本达5000万泰铢或以上，就有权购买以下土地：①不超过5莱（一莱约等于1600平方米）的土地用于建设办公室；②不超过10莱的土地用于建设管理人员或技术专家的住所；③不超过20莱的土地用于建设员工的宿舍；④办公用房和住宿用房无需与公司的经营场所或工厂位于同一个地块。但新规同时要求，一旦BOI优惠待遇终止，公司应在一年内将土地出售或转让。
在投资房产方面，投资者主要投资住宅，泰国的住宅分为公寓和别墅两种，购买公寓不会同时购买项下土地，外国人可以在泰国购买公寓，但是一个小区只能出售49%的单元给外国人；购买别墅同时取得项下对应的土地，但是别墅禁止外国人购买。在2022修改的投资政策发布前，外国投资者到泰国购买房产均为购买公寓，或者在保证持股比例不超过49%的情况下以合资公司的名义购买别墅，待新政通过并实施后，将会有部分投资者直接以个人名义购买别墅。
三、中国投资机构及自然人目前在泰国及东南亚国家投资现状
根据商务部的统计数据和东盟经济报告，我国对东南亚的直接投资偏好于租赁、商服、制造、批发和零售业，这部分投资占比约为全部投资的55%。
而在对泰国的投资上，截至2020年底，在中国驻泰国大使馆经商处备案的中国对泰国投资企业共488家。其中国有或国有控股企业134家，非国有企业354家。企业的主要业务涵盖制造、贸易、工程建设、银行、保险、运输、医药、媒体、旅游服务等领域。我国的个人投资者在泰国的投资则集中在旅游业、酒店业、房地产。目前可投资的房地产包括泰中罗勇工业园内的工业用地、工业厂房、曼谷等泰国主要城市的写字楼、普通公寓以及住宅。
在泰国的投资者一般采取四种途径进行投资：①作为个人投资者购买公寓；②成立合资公司，并且保证自身持股比例不超过49%；③长期租赁；④让泰国人或者泰国公司代持股份或者代持土地。前三种是合法行为，第四种则是因为违反法律强制性规定而无效。四种方式均无法以自己的名义成为权属契约人。同时，因为部分外国投资者为了完全持股，选择由泰国人或泰国公司代持股的行为，泰国市场监管部门经常会对企业进行调查，核实其股权结构是否符合泰国的法律，特别是针对旅游业、土地投资、农业这三个行业，如果发现有国外投资者借用代持股人的行为，泰国政府会直接将企业列为傀儡企业，同时相关人员也会受到刑事处罚。泰国在2021年查处了145家代持股公司，同时明确表示会继续加大查处的力度，以确保外商投资的市场行为规范。
四、我国投资者在进入泰国市场的时候可能会遇到的几大风险
第一，法律及政策风险，每个国家有自己的历史文化和特殊国情，在法律和投资政策上都会有所不同。部分投资者在进入市场前，对泰国的整体法律和政策缺乏了解，在投资过程中容易违法，例如持股比例超过规定，购买了政策不允许交易的土地等，最终导致投资目的无法实现。
第二，被虚假宣传的风险，常有国外销售到我国来策划营销会，而我国投资者可能对他国的法律、投资政策和市场现状等缺乏了解，在营销会现场气氛烘托下，加上销售人员的吹嘘，盲目进行投资，最终发现实际情况和营销会上宣传的完全不符。
第三，溢价风险，泰国人购买公寓的价格比较低，而且贷款政策较好，但是销售者到国内来营销时，往往会报出一个很高的价格，对当地市场不了解的投资者极有可能进入销售人员的价格陷阱，最终购买价格比市场价高出40%-50%。
第四，烂尾楼风险，无论在哪个地方，烂尾风险都是不可避免的，在国内买房，购房者对市场环境和开发商状况本就有一个了解，如果足够小心，做好前期尽调，能够很大程度上避免遇到烂尾楼。但是国外不一样，投资者对国外市场本身缺乏足够的判断，对开发商可能也不够了解，特别是泰国的开发商鱼龙混杂，许多小的开发商根本没有应对市场风险的能力，任何超出预期的情况都会导致烂尾，然而销售人员借着国内投资者不了解泰国开发商的情况，大肆吹嘘开发商的经济实力，导致投资者产生错误判断。
第五，市场风险，包括国际环境变化、劳工效率、市场经济水平变化等，相对而言，市场风险的可预见性比前几种低，很多风险都是突然出现的。例如2020年受疫情影响，泰国旅游业萎缩，很多投资者的资产价值大幅度缩水。
第六，政局变动风险，一个稳定的政局对投资者而言是非常重要的，国外的政治体制与国内不同，我国投资者在进入外国投资的时候不能忽视政局变动的风险。
笔者曾做过一些因为被虚假宣传而到泰国投资房地产的案例，2017年普吉岛一个海滩公寓项目开发时，许多营销者到我国和其他国家大肆宣传这个项目优越性，不少投资者被营销者的话术吸引，在没有完全了解当地情况以及法律政策的情况下交了定金和首付款。在疫情暴发时，该项目开始停工，因为疫情原因，投资者无法出国，暂时也就没有关注该项目。2021年时，许多投资者突然发现无法联系上销售人员，去现场查看项目进度时，发现该项目早已停工，开发商的人员同样不知所踪。直至今天，该项目仍然没有建设完成，营销商宣传的两年内拿到房产证，房屋位置如何优越，以后会如何升值等通通没有实现。目前笔者接受委托的项目仍在诉讼中，但是根据了解的情况，目前该公司处于停止营业的状态，该项目的开发商大概率已经将资产转移。
五、投资泰国酒店及土地的方式和风险规避
（一）酒店业
投资者可以选择两种模式进入酒店业，一种是直接收购现有的酒店，第二是自己新成立一个公司，并且新建酒店。前者耗时较少，可以快速进入泰国市场；后者则是可以自己把控全流程，包括选址、设计等。因为两种方式都无法取得控股权，所以一般选择采用收购的方式，这样更高效；但如果投资者有自己的特别需求，收购的酒店达不到自己的要求，也会选择采用第二种模式。
在泰国投资酒店的风险规避：
1、满足法律要求，严格控制持股比例，保证自己直接持股和间接持股的比例不超过49%，并且时时关注股权结构变化。目前除了美国投资者（因为美国投资者可以突破泰国的外国商业法限制），其他国家的投资者都严格控制自己的持股比例。
2、是使用境外资金投资，包括在泰国的资金和在美国的资金。
3、投资酒店管理业而非酒店物业本身。
（二）房地产
投资房产的风险规避：
1、亲自了解泰国的法律及政策，确保自己的投资行为符合泰国法律规定，必要时可以聘请国内和目的地的专业律师，或者联系中国驻泰国大使馆经商处进行了解。
2、考察市场情况，房产的价值和区位条件息息相关，很多营销者在销售的时候都是宣传大区位条件如何优越，但是对项目本身所处的具体位置却不介绍，这种情况投资者应当亲自考察市场情况，对房产现状和未来价值有自己的判断。
3、全方位了解开发商状况，一般大的开发商在网上都可以搜到相关信息，而且规模大的开发商有不少都是上市公司，可以通过股票软件查看公司最近资讯和经济状况。如果网上没有开发商的相关信息，那就需要小心这个项目是房产骗局。
（三）土地投资
在投资土地方面，结合泰国新政草案，目前可以选择两种投资方式：
1、投资者可以在满足泰国政策条件的情况下，合法持有土地。如果无法满足条件，则仍需采用成立合资公司或者投资泰国公司的方式，保证自己的持股比例不超过49%，在持股比例上，泰国政府核查特别严格，投资者除了保证自己直接或间接持股不超过49%外，也要防止还有其他外国投资者加上自己的股权比例超过49%的情况。
2、 如果认为新投资政策的条件过于苛刻或者土地面积无法满足需求，也可采用长期租赁的方式投资土地，泰国的土地租赁期为30年，对于大部分投资者，30年的时间足够满足投资需求，在到期后可以如果有需求，可以继续租赁，仍然是30年，风险点则是土地权属契约人在到期后可能不再愿意继续出租。
如果投资者因为某些特殊原因，一定要选择让泰国人或者泰国公司代持股的方法持有土地，则需做好风险防范，一是保证代持股人是值得信赖的人或者让代持股人设立抵押（该抵押应以其他债权为基础设立，而不能因代持股行为设立抵押）；二是代持股人本身需要具备和持股比例相当的经济实力，不然容易成为市场监管部门的怀疑对象，在泰国查处的多家傀儡公司中，最重要的前期核查指标就是持股人的经济实力与持股价值是否匹配。代持股行为终归是不符合泰国法律的，在合适的时机，投资者应变更为合法的股权结构或者及时离场。
除了以上几种规避风险的方式，投资者也可以选择各类银行和金融机构的保险、担保产品或者商业担保服务等，以减少因风险发生造成的损失。同时大型的投资企业，在投资过程中还应当注意处理好与政府和议会的关系，尽量减少政治风险，避免卷入政治纷争；妥善处理与工会的关系，有助于合理控制工薪成本，减少劳资摩擦和各类纠纷的发生；尊重当地生态环境和风俗习惯，与当地居民和谐生活也是重要的一部分。
如果投资行为依法合规，但仍然发生纠纷或者遇上风险，可以聘请专业律师、寻求当地政府帮助或者取得中国驻泰国使（领）馆保护。
结语
总体而言，泰国的外商投资政策开放化程度是比较高的，泰国政府也希望能不断吸引世界各地的投资者增加对泰国的投资。但在投资领域，一定要对风险进行严格的评估，对市场进行多方调查了解，在投资过程中保持对法律、政策和市场环境的持续关注，尽量减少风险发生的可能性，减小风险发生造成的损失。
同时提请各位投资者注意，本文并不构成投资建议和具有拘束力的法律意见，所有的法律、政策、市场风险均需投资者自行向商务部、当地使领馆以及当地政府投资委员会了解，以把握最新的法律、政策和市场情况。
